prix plus élevé. Il y a également monopole contre la justice, lorsqu'une ou plusieurs personnes achètent toutes les marchandises d'une certaine espèce, afin de pouvoir les vendre au-dessus du plus haut prix auquel elles se vendraient, s'il n'y avait pas de monopole. C'est l'estimation commune des hommes qui doit fixer le prix des marchandises, et non quelques particuliers.

Mais y aurait-il monopole contre la justice, si, tandis que les marchandises sont à bas prix ou à un prix moyen, une ou plusieurs personnes de concert les accaparaient, afin de les vendre au plus haut prix, au maximum? C'est une question controversée parmi les théologiens : les uns pensent que cette espèce de monopole n'est pas seulement illicite, mais injuste; parce que, disent-ils, les marchands qui accaparent les denrées ou autres marchandises forcent les acheteurs à les payer un prix plus élevé. Ce sentiment est assez probable; mais le sentiment contraire ne l'est pas moins: il nous paraît même plus probable; car la convention dont il s'agit, quoique illicite, n'étant accompagnée, comme on le suppose, ni de fraude, ni de violence, ne blesse aucun droit strict et rigoureux; elle ne blesse point, par conséquent, la justice commutative : « Hinc, ajoute saint Alphonse de Liguori, probabilius est hos venditores « non teneri ad restitutionem (1).

859. Lorsque quelques marchands se sont réunis pour faire un monopole injuste et vendre au-dessus du maximum, est-il permis aux autres de vendre au même prix? Non, très-probablement : car ce prix, étant évidemment injuste par suite du monopole, ne peut devenir légitime par le concours des autres commerçants (2).

Ceux qui, après les moissons ou les vendanges, ou d'autres récoltes, les habitants du pays ayant fait leur provision, achètent les denrées qui restent, afin de les revendre plus tard avec profit, ne pèchent ni contre la justice, ni contre la charité, lors même qu'ils revendraient au maximum du prix de la marchandise (3).

860. Ce que nous avons dit de la vente s'applique, généralement, à l'échange. L'échange est un contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre; il s'opère, comme la vente, par le seul consentement des parties (4).

(1) Lib. i. no 817. — (2) S. Alphonse, ibid. — (3) Ibid. no 816.—(4) Cod.

civ. art. 1702, etc.

CHAPITRE XIII.

Du Contrat de louage.

861. Il y a deux sortes de contrats de louage: celui des choses, et celui d'ouvrage. Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer. Celui qui s'oblige à faire jouir l'autre, se nomme locateur ou bailleur; l'autre s'appelle locataire ou preneur, et colon ou fermier, quand il s'agit du louage des héritages ruraux. Le louage d'ouvrage est un contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, moyennant un prix convenu entre elles. Un domestique, par exemple, loue son travail. Ces deux genres de louage se subdivisent en plusieurs espèces particulières. On appelle bail à loyer, le louage d'un meuble, d'une maison; bail à ferme, celui d'un héritage rural; loyer, le louage du travail ou du service; bail à cheptel, celui des animaux dont le profit se partage entre le propriétaire et celui à qui il les confie. Les devis, marché ou prix fait, pour l'entreprise d'un ouvrage moyennant un prix déterminé, sont aussi un louage, lorsque la matière est fournie par celui pour qui l'ouvrage se fait. Il en est du contrat de louage comme du contrat de vente, il peut se faire par écrit ou verbalement (1).

On peut louer toutes sortes de biens, corporels ou incorporels, meubles ou immeubles. On n'excepte que les choses qui se consomment par l'usage qu'on en fait; elles se prêtent, mais elles ne se louent pas.

ARTICLE I.

Règles communes aux Baux à loyer et à ferme.

862. Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, 1o de livrer au preneur la chose louée; 2o de l'entretenir en état de servir à l'usage

(1) Cod. civ. art. 1714.

pour lequel elle a été louée; 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail.

La chose doit être délivrée en bon état de réparations de toute espèce, de manière à ce qu'elle puisse être employée utilement à l'usage auquel elle est destinée. Le bailleur doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que les réparations locatives; mais il ne peut changer la forme de cette même chose sans le consentement du preneur. Il est de plus obligé de garantir le preneur, et des troubles ou empêchements qui pourraient être apportés à sa jouissance par ceux qui élèveraient des prétentions sur la propriété du fonds, et des vices ou défauts de la chose qui peuvent en empêcher l'usage. Il est tenu de cette garantie, lors même qu'il n'aurait pas connu ces défauts lors du bail. Aussi, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution de prix, où la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. Si cependant le vice de la chose existait au moment du bail, et qu'il en soit résulté quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser (1).

863. Les obligations principales du preneur sont, d'user de la chose louée en bon père de famille, et de payer le prix convenu par le bail. La première de ces obligations en contient trois autres, savoir 1° l'obligation de ne faire servir la chose qu'aux usages convenus dans le bail, ou, à défaut de convention, à ceux qui doivent être présumés d'après les circonstances, ou à ceux auxquels elle est naturellement destinée; 2° l'obligation d'apporter à la conservation de la chose le même soin qu'un père de famille a de la sienne propre; 3° l'obligation de rendre la chose à la fin du bail telle qu'il l'a reçue, d'après l'état fait entre lui et le bailleur. S'il n'a pas été fait d'état des lieux, il est présumé avoir reçu la chose en bon état de réparations locatives. Quant aux dégradations et pertes survenues pendant sa jouissance, il n'en est responsable qu'autant qu'elles seraient arrivées par sa faute, ou par la faute des personnes de sa maison, ou par celle de ses sous-locataires. Le preneur peut sous-louer, et même céder en totalité son bail à un autre, quand cette faculté ne lui a pas été interdite; mais il reste garant des faits du cessionnaire ou sous-locataire.

(1) Cod. civ. art. 1719, etc.

Quant au prix du bail, il doit être payé aux termes convenus, ou réglés par l'usage, à défaut de convention (1).

Le bail est résolu, 1° par le mutuel consentement des parties, sauf le droit des tiers; 2° par l'expiration du temps convenu pour la durée de la jouissance; 3o par la résolution du droit du bailleur, mais dans certains cas seulement; 4o par la perte de la chose louée; 5o par l'inexécution des engagements de la part du bailleur ou du preneur (2).

ARTICLE II.

Règles particulières aux Baux à loyer.

864. Dans le droit actuel, en France, le bailleur est strictement tenu de faire jouir le preneur pendant le temps fixé par le bail : il ne peut résoudre la location, encore qu'il déclare vouloir occuper par lui-même la maison louée, qu'autant qu'il s'en est réservé le droit par le bail; et alors il est tenu de signifier d'avance un congé aux époques déterminées par l'usage des lieux. Il est tenu des réparations, même de celles qui sont dites locatives, quand elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure (3).

Dans le bail à loyer, le preneur est tenu de garnir la maison de meubles suffisants pour répondre du loyer, ou de donner des sûretés équivalentes; et il est chargé des réparations locatives ou de menu entretien, s'il n'y a clause du contraire. Ces réparations sont celles qui sont désignées comme telles par l'usage des lieux; et, entre autres, les réparations à faire aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées; au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre; aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés; aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure; aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures. Mais les réparations locatives ne sont point à la charge du locataire, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure (4).

865. S'il s'agit du bail d'un appartement meublé, il est censé

(1) Cod. civ. art. 1728, etc. (2) Ibid. art. 1736, etc. 1755, etc. (4) Ibid. art. 1752, etc., etc.

fait à l'année, au mois ou au jour, suivant que le prix a été fixé de tant par an, par mois ou par jour. S'il n'y a rien de constaté à cet égard, la location est censée faite suivant l'usage des lieux. Si des meubles ont été loués à l'effet de garnir une maison, corps de logis, boutiques, ou autres appartements, le bail, à moins de stipulation contraire, est toujours censé fait pour une durée égale à la durée ordinaire du bail des lieux ou appartements qu'ils doivent garnir, d'après l'usage du pays (1).

ARTICLE III.

Règles particulières aux Baux à ferme.

866. Le bailleur est tenu de délivrer la contenance portée dans le contrat en cas de différence, il y a lieu à augmentation ou diminution de prix. Le preneur doit cultiver le fonds en bon père de famille; il doit le garnir de bestiaux et ustensiles nécessaires à son exploitation, et engranger dans les lieux à ce destinés, d'après le bail ou l'usage du pays. Il ne peut d'ailleurs employer la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée. S'il cultive sous la condition d'un partage de fruits avec le bailleur, il ne peut ni sous-louer, ni céder, à moins que la faculté ne lui en ait été expressément accordée par le bail.

Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d'une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, il est dû au fermier une remise du prix de sa location, à moins qu'il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. S'il n'est pas indemnisé, l'estimation de la remise ne peut avoir lieu qu'à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance. Si le bail n'est que d'une année, et que la perte soit de la totalité des fruits, ou au moins de la moitié, le preneur sera déchargé d'une partie proportionnelle du prix de la location.

Au reste, on doit, sur ce point comme sur tout autre, s'en tenir à ce qui a été convenu; car le preneur peut être chargé des cas fortuits par une stipulation expresse. Toutefois, cette stipulation ne s'entend que des cas fortuits ordinaires, tels que grêle, feu du ciel, gelée ou coulure. Elle ne s'entend pas des cas fortuits extraordinaires, tels que les ravages de la guerre, ou d'une inondation,

(1) Cod civ. art. 1757.